המדריך המלא לבירוקרטיה בתהליכי פינוי-בינוי
קטגוריה: מידע מקצועימאת: אנגלאינווסט
גרסה נגישה
פרויקטים של פינוי-בינוי נחשבים כיום לאחד הפתרונות המרכזיים להתחדשות עירונית בישראל. הם מאפשרים לבעלי דירות בבניינים ישנים לקבל דירה חדשה, מודרנית ובטיחותית – וכל זאת ללא עלות כספית. אבל הדרך לדירה חדשה עוברת דרך מערכת בירוקרטית מורכבת, הכוללת שלבים רבים מול רשויות התכנון, העירייה, מנהל התכנון ומשרדי ממשלה.
איתנות פיננסית שמבטיחה התחייבות אמיתית
שקיפות מלאה מול הדיירים והקפדה על זכויותיהם
אם אתם דיירים בבניין ישן, אל תישארו מאחור – פנו אלינו עוד היום וביחד נצא לדרך חדשה.
אנחנו באנגל אינווסט, עם ניסיון של עשרות פרויקטים והתמחות בהתחדשות עירונית, יודעים איך לנהל את התהליך מתחילתו ועד סופו – ולהתמודד עם כל שלבי הבירוקרטיה. המטרה שלנו היא להפוך את התהליך לפשוט, מהיר ויעיל יותר עבור הדיירים.
במאמר הזה נציג את המדריך המלא לבירוקרטיה בתהליך פינוי-בינוי.
שלב 1: התארגנות הדיירים ובחירת יזם
תהליך פינוי-בינוי מתחיל ביוזמה של הדיירים או של יזם המעוניין לקדם פרויקט.
כדי להתחיל בהליך פורמלי, יש להשיג רוב של 80% לפחות מהדיירים, שיחתמו על הסכמה לקידום הפרויקט.במקביל, הדיירים בוחרים עו"ד מלווה מטעמם, שיבטיח שהאינטרסים שלהם נשמרים לאורך כל הדרך.
הצעדים הבירוקרטיים הנדרשים בשלב זה:
חתימות של רוב הדיירים (לפחות 80%)
כדי לקדם את התהליך, חייבים רוב ברור של הסכמה מהבעלים בבניין
מינוי נציגות מטעם הדיירים
קבוצה קטנה שנבחרת לנהל מו״מ בשם כולם מול היזם
בחירת עורך דין שייצג את הדיירים
עורך הדין דואג שכל מה שהיזם מבטיח – יהיה כתוב ומחייב
חתימה על מסמך עקרונות מול היזם
מסמך ראשוני שמסכם את כוונות הצדדים ופותח את הדרך לתכנוןשלב 2: הכנת תוכנית והגשתה לרשויות
היזם אחראי על גיבוש תוכנית תכנונית מלאה: כמה דירות ייבנו? מה גובה הבניין? היכן יוצבו שטחים ציבוריים?
התוכנית מוגשת לוועדה המקומית לתכנון ובנייה לצורך אישור סטטוטורי, אישור תכנוני-משפטי רשמי שמאפשר לקדם את תוכנית הבנייה.
הצעדים הבירוקרטיים הנדרשים בשלב זה:
הגשת תב"ע
תכנית בניין עיר (תב״ע) היא מסמך אדריכלי רשמי שמסביר מה רוצים לבנות במקום הבניין הישן
פרסום לציבור והגשת התנגדויות
החוק מחייב לפרסם את התוכנית – וכל שכן או תושב יכול להגיש התנגדות אם הוא חושש מפגיעה (כמו צל, עומס תנועה, צפיפות וכו')
דיון בהתנגדויות בוועדה המקומית
הוועדה מזמינה את המתנגדים ואת היזם, שומעת את הטענות ומחליטה אם לשנות משהו בתוכנית או לאשר אותה כמו שהיאשלב 3: קבלת אישורי בנייה
לאחר אישור תכניות התב"ע, יש צורך להוציא היתר בנייה – אישור סופי שמאפשר להתחיל את בנייה.
התהליך דורש בדיקות רבות, לעיתים גם מול גופים נוספים כמו רשות מקרקעי ישראל, המשרד להגנת הסביבה, רשות הכבאות ועוד.
לעיתים יידרשו התאמות מסוימות לתוכנית המקורית, דבר שעלול לעכב את ההיתר.
הצעדים הבירוקרטיים הנדרשים בשלב זה:
הגשת בקשה מסודרת להיתר
כולל שרטוטים מדויקים, מפרטים הנדסיים וכל הדרישות לבנייה
אישורים מרשויות נוספות
כמו כיבוי אש (לראות שיש מספיק יציאות חירום), תאגיד המים, חברת החשמל, משרד הבריאות ועוד
אישור סופי מהעירייה
רק אחרי שכל הגורמים נותנים "אור ירוק", העירייה נותנת היתר לבנייה בפועל
שלב 4: ערבויות לדיירים וחתימה על הסכם סופי
לפני הפינוי עצמו, נדרש היזם להעמיד עבור דיירים ערבויות בנקאיות שמבטיחות קבלת דירה חדשה במקרה של כשל בפרויקט.
הדיירים חותמים על הסכם סופי מול היזם, הכולל את כל פרטי התמורה, לוחות הזמנים, תקופת הפינוי, תקופת השכירות ועוד.
הצעדים הבירוקרטיים הנדרשים בשלב זה:
חתימה על הסכם סופי עם היזם
חוזה שמפרט בדיוק מה מקבל כל דייר: גודל הדירה, קומה, חניה, מועד פינוי וכו'
קבלת ערבות חוק מכר
מסמך רשמי מהבנק שמבטיח לדייר: גם אם היזם יקרוס – תקבל דירה חדשה או פיצו
ירישום "הערת אזהרה" בטאבו
זהו סימון משפטי שנועד להגן על הדיירים. הוא מופיע בתעודת הבעלות שלכם ומודיע לכל מי שבודק את הנכס כי יש כאן הסכם פינוי-בינוי בתוקףשלב 5: פינוי הדיירים ותחילת ביצוע
לאחר גיוס המימון, השלמת האישורים והסכמות מלאות – מגיע שלב הפינוי בפועל.
הדיירים עוברים לדיור חלופי, הבניין הישן נהרס ומתחילות עבודות הבנייה של הפרויקט החדש.
הצעדים הבירוקרטיים הנדרשים בשלב זה:
הסכם שכירות לדירה חלופית
כל דייר עובר לדירה שכורה (בתשלום מלא של היזם) – עד סיום הבנייה
ביטוחים לכל מהלך הבנייה
כולל ביטוח למבנה, ביטוח לדיירים ולצד שלישי – לכל מקרה שלא יהיהשלב 6: טופס 4, אכלוס ורישום בטאבו
עם סיום הבנייה, על היזם להוציא טופס 4 – אישור אכלוס מרשויות התכנון, החשמל, הכיבוי והמים.
לאחר האכלוס, יש להשלים את רישום הדירות בטאבו על שם הבעלים החדשים.
הצעדים הבירוקרטיים הנדרשים בשלב זה:
קבלת "טופס 4"
זהו אישור רשמי מהעירייה ומגופים כמו כיבוי אש, שמאשר שהבניין עומד בכל התנאים ומותר לגור בו.
מסירת מפתח לדיירים
כל דייר מקבל את הדירה החדשה שנקבעה לו – על פי ההסכם
רישום הדירה החדשה בטאבו
אחרי המעבר, הנכס נרשם על שמכם באופן רשמי – בדיוק כמו כל דירה חדשה
סיום ההתקשרות על הדירה הישנה
מוחזרות ערבויות, נסגרות התחייבויות קודמות, וכל דייר נשאר עם דירה חדשה ובעלות מלאהלמה חשוב לעבוד עם חברה מנוסה?
הבירוקרטיה בפרויקט פינוי-בינוי היא רבה וסבוכה. מחלוקות, התנגדויות או דרישות בלתי צפויות מהרשויות עלולות לגרום לעיכובים של חודשים ואף שנים. לכן חשוב לבחור חברה מנוסה, עם גב כלכלי וידע מעשי, שתדע לנווט את התהליך נכון בזמן הקצר ביותר ובאופן החלק ביותר.
אנגל אינווסט – נלחמת בבירוקרטיה בשבילכם
חברת אנגל אינווסט היא אחת מהחברות המובילות והיציבות בתחום ההתחדשות העירונית.
הניסיון הרב של החברה בעבודה מול רשויות מקומיות, מינהל התכנון, וועדות ערר וגופים רגולטוריים מאפשר לה להאיץ את הבירוקרטיה, להימנע ממכשולים – ולהביא את הפרויקט להשלמה מהירה.
יתרונות העבודה עם אנגל אינווסט:
ליווי מלא בכל שלב – מוועדה ועד טופס 4
צוות מקצועי הכולל עורכי דין, אדריכלים ויועצים תכנונייםאיתנות פיננסית שמבטיחה התחייבות אמיתית
שקיפות מלאה מול הדיירים והקפדה על זכויותיהם
מוניטין מוכח בפרויקטים מורכבים בכל רחבי גוש דן
לסיכום
הבירוקרטיה בתהליכי פינוי-בינוי היא לא פשוטה – אבל עם הליווי הנכון, היא גם לא צריכה להרתיע.
אנגל אינווסט הופכת את הדרך לדירה חדשה לבטוחה, ברורה ומשתלמת יותר.אם אתם דיירים בבניין ישן, אל תישארו מאחור – פנו אלינו עוד היום וביחד נצא לדרך חדשה.