פינוי בינוי שלבים – מההתחלה ועד לדירה

גם פינוי-בינוי וגם תמ"א 38/1 הם תהליכי התחדשות עירונית, אך יש ביניהם הבדלים מהותיים:

הריסה ובנייה מול חיזוק ושדרוג – פינוי-בינוי כולל הריסת המבנה ובנייתו מחדש, בעוד תמ"א 38/1 עוסקת בחיזוק ושדרוג המבנה הקיים.

משך זמן –פינוי-בינוי נמשך בדרך כלל זמן רב יותר מתמ"א 38/1.

השבחת הנכס – פינוי-בינוי מביא להשבחת הנכס בצורה משמעותית יותר.

תמ"א 38/2 היא תהליך דומה לפינוי-בינוי, כיוון שבשניהם המבנה הקיים נהרס ונבנה מחדש.

אך יש ביניהם גם מספר הבדלים משמעותיים:

מטרות - בתמ"א 38/2 המטרה המרכזית היא לחזק מבנה קיים נגד רעידות אדמה ולוודא שהוא עומד בתקני הבטיחות המחמירים ביותר. בפינוי-בינוי מטרה זו קיימת גם היא, אך בנוסף אליה יש מטרה נוספת והיא לבסס איכות חיים גבוהה יותר באמצעות דירה גדולה יותר, הוספת מרפסת, ממ"ד וחנייה פרטית, בניית חדר דיירים וכדומה.

היקף – פרויקט של תמ"א 38/2 מתמקד בבניין אחד בלבד. לעומת זאת, פרויקט של פינוי-בינוי מתבצע בשכונה גדולה, הכוללת בתוכה מספר רב של בניינים.

שיפור תנאי המגורים – הדיירים מקבלים דירות חדשות ומשודרגות, לרוב גם גדולות יותר, עם תשתיות מודרניות.

השבחת ערך הנכס – הדירות החדשות בדרך כלל בעלות ערך גבוה יותר מהדירות הישנות.

פתרונות תכנון מודרניים – תכנון הבניין החדש כולל שטחים ציבוריים משודרגים, חניות, מעליות ועוד.

שיפור הסביבה העירונית – פרויקט פינוי-בינוי יכול להשפיע באופן חיובי על הסביבה והשכונה ולהביא לעלייה באיכות החיים באמצעות שיפור המראה הכללי, שיפור התשתיות, העלאת ערך הנכסים באזור והגדלת מספר הדירות החדשות והמודרניות.

לדיירים ישנן זכויות ברורות במסגרת פרויקט פינוי-בינוי. עם זאת, תמיד חשוב לוודא שהחוזים וההסכמים נבדקים ומאושרים על ידי עורך דין מומחה בתחום הנדל"ן.

מעבר לכך, חשוב לבחור יזם בעל גב כלכלי חזק ונזילות גבוהה, שכן עלויות הפרויקט הן גבוהות מאוד וחוסר בכסף נזיל עלול לגרור עיכובים משמעותיים בהשלמת הפרויקט.

יש לבדוק את הפרויקטים הקודמים של היזם, לקבל המלצות מדיירים בפרויקטים קודמים ולוודא שהיזם פועל בשקיפות מול הדיירים.

בנוסף, הליך של פינוי-בינוי עלול לגרום לרעש ואי נוחות, לכן חשוב לבחור יזם שיתכנן וינהל את הפרויקט בצורה שתמזער את ההשפעות השליליות על הסביבה. 

חשוב גם לבחון את ההצעות הכלכליות והמשפטיות שמציע היזם ולהיוועץ בעורך דין מומחה בתחום.

הסכמת הדיירים – על מנת להוציא את הפרויקט לפועל יש צורך בהסכמה של רוב הדיירים. כמובן שכמו בכל מצב בחיים, כשיש הרבה אנשים ישנן גם הרבה דעות ולעתים לוקח זמן רב להגיע להסכמה רווחת.

הליך משפטי מורכב – הזמן הנדרש לקבלת אישורים רגולטוריים ובירוקרטיים הוא רב ולעתים זה עלול לעכב את הפרויקט.

עלויות גבוהות – המימון והעלויות של התהליך יכולים להיות משמעותיים ואם ליזם יש בעיה של כסף נזיל זה עלול להיות מכשול משמעותי להשלמת הפרויקט בזמן.

מלבד היזם והדיירים, בפרויקט פינוי-בינוי מעורבים מספר גורמים נוספים:

הרשות המקומית – אחראית על מתן האישורים הנדרשים ופיקוח על הפרויקט.

עורכי דין – מייצגים את הדיירים והיזם ומוודאים שהחוזים וההסכמים הוגנים וחוקיים.

שמאים – מעריכים את שווי הנכסים ואת הפיצויים לדיירים.

יועצים מקצועיים – אדריכלים, מהנדסים ויועצי תכנון עירוני שמלווים את הפרויקט.