החוק נועד לעידוד התחדשות עירונית, ונוצר ממספר סיבות עיקריות, בהן:
  • מענה לצפיפות ההולכת וגוברת בתוך המרחבים האורבניים במדינה
  • פתרון להעדר הקרקעות הזמינות לבנייה בתוך ערי ישראל
  • לנצל בצורה אפקטיבית יותר קרקעות עירוניות בישראל המיועדות למגורים תוך שמירת הריאות הירוקות והשטחים הפתוחים בערים
  • כאמצעי לשיפור תשתיות ישנות קיימות
  • לשיפור חזות ערי בישראל
  • שיפור תנאי המחיה בבניינים מיושנים
במאמר הנוכחי נבין כל מה שחשוב לדעת על הגלגולים שעבר החוק בישראל, מרגע החקיקה ועד לחוק פינוי בינוי כפי שאנו מכירים כיום.

מהו הרעיון העומד בבסיס פינוי בינוי?


הרעיון שעומד מאחורי מיזמי פינוי בינוי הוא פשוט למדי: יזמים/קבלנים יכולים להרוס בניינים ישנים ולבנות תחתם בניינים חדשים, כאשר בעת ההריסה והבניה על היזמים לממן דיור חלופי לדיירים המתפנים (לשלם להם שכר דירה למשל).
כאשר לאחר השלמת הבניה הדיירים נהנים מבניין חדיש ומאובזר ומדירות גדולות ומרווחות יותר.
בנוסף, על הקבלנים להוסיף ממ"דים, שטחים ירוקים ולשפר גם את תשתיות הבניין וסביבתו.
כולם מרוויחים לרבות הקבלנים ו/ או היזמים
בתמורה לבניה מחדש של הבניין הקבלנים והיזמים נהנים מהדירות שבנו שלא הוחזרו לדיירים הוותיקים, דירות נוספות בבניין החדש שבנו, אותן הם יכולים למכור או להשכיר וליהנות מהרווחים.

כיצד נולד הרעיון למיזמי פינוי בינוי?


על אף שחוק פינוי ובינוי הראשוני נחקק ב-1965, הרעיון ליישום פרויקטי פינוי בינוי כפי שאנו מכירים אותם כיום נולד בועדת אייגס, לשיקום פיזי של מרכזי ערים, שבראשה עמד איתי אייגס, סגן הממונה על התקציבים באוצר.
הועדה החלה את פעילותה כבר בשנת 1996, אך היא הגישה את המלצותיה בספטמבר 1998. כבר בשנה זו אימצה הממשלה את מסקנות הוועדה והקימה ועדה בין-משרדית להסדרה, תכנון ומימון פרויקטים של פינוי בינוי, בראשותם של האדריכלית ויושבת ראש של הוועדה הראשונה להתחדשות העירונית סופיה אלדור והראל בלינדה מאגף התקציבים.

ולמרות שמונתה הוועדה ב-1998, רק בשנת 2001 יצא פרויקט פינוי בינוי הראשון בישראל - בקריית אונו, שם הרסו מתחם של בניינים נמוכים לטובת בניה של בנייני מגורים גבוהים יותר.
הפרויקט נחל הצלחה וסיפק 513 דירות חדשות, כאשר 270 מהן נמסרו לדיירים שפונו.

חוקי פינוי בינוי בישראל – זה מה שחשוב לדעת


מאחר שהמדינה אינם מבצעת בפועל פרויקטים של פינוי בינוי אלא רק יוזמת ומאשרת אותם, המחוקק קבע חוקים לניהול ותפעול מיזמי פינוי בינוי.
חוקים אלו נועדו להסדיר את ההתנהלות של היזמים/הקבלנים, להבטיח את זכויות הדיירים וחובותיהם היזמים/קבלנים, לקבוע מה עושים עם דיירים סרבנים ועוד.

לא נלאה אתכם בכל חוקי פינוי בינוי כי הם רבים וקצרה היריעה מלהכיל, רק נסקור את החוקים המרכזיים שנחקקו בשנים האחרונות, חוקים שכל מי ששוקל פינוי בינוי חייב להכיר.

« חוק פינוי ובינוי (פיצויים), התשס"ו-2006  - לאור העובדה שיזמים נתקלו בדיירים סרבנים בבואם ליזום פרויקטי פינוי בינוי בבניינים ישנים, המחוקק החליט לעגן בחוק פינוי בינוי את הרוב המיוחס הנדרש כדי להוציא מן הכוח אל הפועל מיזמים אלו.
כפי שניתן לראות בתמונה מספר 1, כדי להתניע פרויקט פינוי בינוי בבניין שבו יש יותר מ-5 דירות, דרושה הסכמת 4/5 מהדירות, ושלפחות 3/4 מהרכוש המשותף יהיה צמוד לדירותיהם.
במקרה של בניין בן 4 או 5 דירות, דרושה הסכמת כל בעלי הדירות, למעט אחד, ובלבד ש-3/4 מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם.



תמונה מספר 1: חוק פינוי ובינוי (פיצויים), התשס"ו-2006. קרדיט: אתר הכנסת.

כלומר, במצב כזה, נדרשת הסכמת כ-80% מהדיירים להתחלת הפרויקט, ובלבד ש-75% מהרכוש המשותף צמוד לדירות הדיירים המסכימים.
עוד מחייב חוק פינוי בינוי זה את הקבלנים/היזמים לספק בטחונות לדיירים ולהציע דיור חלופי לדיירים בתקופה שבה ייהרס הבניין ויבנה מחדש.

« ב-יולי 2012 נערך תיקון להצעת חוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה) (תיקון מס' 53), התשס"ד-2004 – תיקון 74 (סעיף 49 לג1) להצעת חוק משנת 2004 קובע פטור ממס שבח בשל מכירת זכויות הבניה ליזמים וקבלנים בעסקאות פינוי בינוי.

לפני תיקון זה נאלצו דיירים לשלם מס שבח מאחר שעם התחלת פרויקט פינוי בינוי למעשה הדיירים מכרו את זכויותיהם ליזמים ולקבלנים.
עם זאת, המחוקק התנה את הפטור ממס שבח ב-3 תנאים מרכזיים:
1. מדובר בדירה יחידה של הדייר.
2. שטחה של הדירה החדשה לא יעלה על שטח הדירה הקיימת, בתוספת של 25 מ"ר.
3. ערך הדירה החדשה לא יעלה על סכום של 1,777,000, בתוספת תשלום דמי השכירות אותם מקבלים הדיירים בעת הבניה מחדש של הבניין.







תמונה מספר 2: חוק פינוי ובינוי (פיצויים), התשס"ו-2006. קרדיט:ספר החוקים אתר הכנסת.

« עדכון חוק פינוי ובינוי ב-2018 - בשנת 2018 תוקן שמו של החוק מ"חוק פינוי ובינוי (פיצויים), התשס"ו-2006" לשם החדש – "חוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי), תשס"ו-2006" והוכנסו שינויים נוספים שנועדו לעודד מיזמי פינוי בינו
י.
החוק המעודכן אפשר לדיירים להחליט באם הם רוצים להמתין לדירה החדשה שתיבנה או לקבל פיצוי כספי הולם במקומה.
כמו כן, התיקון לחוק מאפשר לדיירים לדרוש מהיזמים/קבלנים הוספת ממ"דים לדירות, הוספת שטחים ירוקים בסביבת הבניין, פיתוח תשתיות, גישה לתחבורה ועוד - כחלק מהעסקה.

 « ב-2019 נקבעה הנחה בארנונה על דירה חלופית בפרויקט פינוי ובינוי – כדי לעודד עוד ועוד דיירים בישראל לקחת חלק במיזמי פינוי בינוי נקבעה הקלה נוספת לדיירים, הקובעת הנחה בארנונה על הדירה החלופית אותה מקבלים הדיירים בזמן שהם ממתינים לבניית הבניין החדש.

את התנאים לקבלת הנחה בארנונה, ניתן לראות בתמונה מספר 3, כאן למטה:




 תמונה מספר 3: פירוט הנחה בארנונה על דירה חלופית בפרויקט פינוי ובינוי קרדיט: אתר משרד הפנים

 « בשנת 2021 נערך תיקון לחוק פינוי בינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי), התשס"ו-2006 – מאחר שהרף שקבע המחוקק בשנת 2006 היה גבוה מאוד ומכיוון שדיירים רבים סירבו לקחת חלק בפרויקטים ו"תקעו" מיזמים, המחוקק תיקן בשנת 2021 את החוק והוריד את אחוז ההסכמה הנדרש מכ-80% ל-66%.

ואכן, החל משנת 2021 די בהסכמת 66% מהדיירים כדי לתבוע דיירים סרבנים בדרך ליישום הפרויקט.
כאשר דיירים שלא נותנים את הסכמתם לפרויקט צריכים לקחת בחשבון כי יתבעו על הנזק שהם הסבו לדיירים.
התביעה תהיה בגין הנזק שנגרם לדיירים שכן רצו ביישום הפרויקט והיו יכולים ליהנות מדירות גדולות, חדישות ומרווחות יותר, ממ"דים, תוספות של חדרים, שיפור תשתיות ועוד.

חברת אנגלאינווסט התחדשות עירונית מתמחה ביזום, ניהול וביצוע פרויקטים בתחום פינוי בינוי ומציעה לכם הזדמנות לשדרג את איכות החיים. לצד השבחת והגדלת הדירה שלכם, הוספת ממ"ד, מרפסות ומעליות החברה שלנו פועלת על מנת להוסיף שטחים ציבוריים וירוקים בסביבת הבניין ולשפר גם את התשתיות.

מאחורינו ניסיון רב בהובלת פרויקטים בתחום פינוי בינוי בפרט והתחדשות עירונית בכלל ואתם יכולים להיות בטוחים שכאשר אתם בוחרים בנו אתם מקבלים סטנדרט בניה גבוה, גמרים איכותיים, איתנות פיננסית ואנשי מקצוע שתמיד מדברים בגובה העיניים.
 התקשרו אלינו ובדקו כדאיות כלכלית לעסקת פינוי בינוי בכמה צעדים פשוטים.