מידע מקצועי

זכויות דיירים בפרוייקטים של התחדשות עירונית

פרוייקטים של התחדשות עירונית משפרים את איכות חייהם של הדיירים במבנים בהם מבוצע הפרוייקט. אמנם הדרך לתוצר המוגמר אינה בהכרח קצרה, אך בסופה זוכים הדיירים למבנים חזקים ובטוחים יותר, ובמקרים מסוימים אף זוכים הדיירים לדירות מרווחות בבניין חדש שנבנה על השטח בו עמד בעבר הבניין הישן. פרוייקטים של התחדשות עירונית כוללים בתוכם בין היתר את תמ"א 38/1 וגם תמ"א 38/2. הגיע הזמן להבין אחת ולתמיד מהן הזכויות של הדיירים ואיך מתקבלת ההחלטה לבצע את הפרוייקט:
תמ"א 38 היא תכנית שכל תכליתה לחזק מבנים ישנים בישראל מפני רעידות אדמה אפשריות. תמ"א 38/2 לעומת זאת היא תכנית שבה הורסים את הבניין הנוכחי, ועליו בונים בניין חדש. כלומר, בתכנית תמ"א 38 זוכים הדיירים רק לחיזוק המבנה תוך שהם נותרים להתגורר בבניין הקיים, בעוד פרוייקט תמ"א 38/2 מזכה את הדיירים החדשים בדירה חדשה במבנה חדש, ובתמורה מקבל הקבלן המבצע זכות להרחבת היקף הדירות שיוצעו בהמשך למכירה.

הזכות הבסיסית של הדיירים: להחליט האם הם מעוניינים בפרוייקט

אם מתמקדים בפרוייקט תמ"א 38, הרי שהדיירים הם אלו המחליטים האם הם מעוניינים לבצע את הפרוייקט בבניין. למרות שמדובר על אינטרס המשותף לכל הדיירים, הרי שישנן התנגדויות העולות מצד דיירים שונים באשר לביצוע הפרוייקט, הגורר פגיעה באיכות החיים בעקבות רעשים, כמויות של אבק ותחושה כללית כי מקום המגורים הופך לאתר בניה. 

במקרה בו ישנם דיירים שאכן אינם מעוניינים לבצע את הפרוייקט, סביר כי יהיה לא קל להוציא אותו לפועל. את ההחלטה מקבלים בישיבת ועד שבה נערכת הצבע, כאשר נדרש רוב של כ-60% לפחות מהדיירים על מנת ליישם את התכנית.  

חשוב לציין כי הדיירים בעצמם צריכים לבצע את כל הבדיקות הנדרשות באשר לתנאים לביצוע פרוייקט התמ"א בבניין. במקרים אחדים, תיתכן התערבות של מפקח מקרקעין שיקבע האם למרות סירוב הדיירים, יש לבצע את תכנית החיזוק בבניין.  

מה עתידים לקבל הדיירים בתמורה?

אם ממשיכים עם הדוגמא של תמ"א 38, הרי שכל דייר זכאי להטבות הבאות:
  • טיפוח מבואת הכניסה, הלובי וגינת הבניין
  • הרחבת הדירה עד כ-25 מ"ר
  • ההרחבה תתבצע באמצעות תוספת של מחסן, מרפסת או ממ"ד
  • תוספת של מעלית בבניין במידה ולא קיימת (וכל עוד ניתן לבצע זאת)
  • תוספת של חניה לכל דייר
  • שיפור תשתיות ומערכות הבניין 

ומה באשר לדיירים המתגוררים בשכירות בבניין שעתיד לעבור תמ"א?

מובן כי גם הדיירים ששוכרים דירה בבניין עתידים לסבול מאי הנוחות הזמנית לאורך חודשי הפרוייקט. מקובל כי הדיירים המתגוררים בשכירות, יזכו להקלות בדמי השכירות החודשיים בשל אי הנעימות הזמנית במשך תקופת הפרוייקט. במידה ונכנס דייר חדש אל הדירה לאחר שבעל הנכס מודע לפרוייקט התמ"א העתידי, מן הראוי ליידע אותו על תחילת הפרוייקט ולאפשר לו לקבל החלטה בדבר החתימה על הסכם השכירות.